Sempre più italiani guardano a Dubai come destinazione per diversificare il proprio patrimonio immobiliare. I rendimenti da affitto, superiori alla media europea, e l’assenza di imposte locali sul reddito personale rendono l’emirato una proposta interessante. Ma cosa succede quando questo investimento deve essere dichiarato al fisco italiano? Il quadro è meno intuitivo di quanto si possa immaginare.

Ne parla in questo articolo Riccardo Lucietti, titolare e fondatore di Riccardo Lucietti Real Estate, primaria agenzia immobiliare di Dubai, dedicata a investitori italiani.

L’obbligo dichiarativo: il quadro RW

Ogni cittadino italiano residente fiscale in Italia che possiede un immobile all’estero è tenuto a dichiararlo nel quadro RW della dichiarazione dei redditi. Questo obbligo sussiste indipendentemente dal fatto che l’immobile generi reddito o meno. Il quadro RW è uno strumento di monitoraggio fiscale: serve allo Stato per conoscere il patrimonio detenuto dai propri cittadini fuori dai confini nazionali.

Nel quadro RW va indicato il valore di acquisto dell’immobile (o il valore catastale, se disponibile nel Paese estero). Per gli immobili a Dubai, dove non esiste un sistema catastale paragonabile a quello italiano, si utilizza il prezzo di acquisto risultante dal contratto di compravendita (SPA) registrato presso il Dubai Land Department.

L’IVIE: l’imposta patrimoniale sugli immobili esteri

Sul valore dichiarato nel quadro RW si applica l’IVIE, l’Imposta sul Valore degli Immobili situati all’Estero. L’aliquota è dell’1,06%, identica a quella dell’IMU sulla seconda casa in Italia. Su un immobile acquistato a 400.000 euro, l’IVIE ammonta a 4.240 euro l’anno.

L’IVIE è dovuta per il periodo di possesso: se l’immobile viene acquistato a metà anno, l’imposta è proporzionale ai mesi effettivi di detenzione. Se l’immobile viene venduto, l’obbligo cessa dalla data di trasferimento della proprietà.

Per un quadro completo su tutti gli aspetti legati alla tassazione immobili Dubai, incluse le specificità per le diverse strutture societarie, esistono guide dedicate che analizzano ogni scenario con dati aggiornati.

Redditi da affitto: come si dichiarano

Se l’immobile a Dubai è locato, il canone percepito va dichiarato in Italia come reddito di fonte estera. Il proprietario può scegliere tra due modalità: inserire il reddito nel cumulo IRPEF (con l’aliquota marginale, che varia dal 23% al 43%) oppure optare per l’imposta sostitutiva del 26%.

Poiché Dubai non applica alcuna imposta sui canoni di affitto percepiti da persone fisiche, non sorge il problema del credito d’imposta per tasse pagate all’estero. L’intero carico fiscale ricade sull’Italia, ma l’assenza di doppia imposizione mantiene il rendimento netto significativamente superiore a quello di un immobile equivalente sul territorio nazionale.

Un esempio concreto: un appartamento a Dubai affittato a 60.000 AED l’anno (circa 15.000 euro) genera, dopo l’imposta sostitutiva del 26%, un reddito netto di circa 11.100 euro. Lo stesso canone su un immobile italiano sarebbe gravato da IMU, cedolare secca (o IRPEF), addizionali comunali e regionali, con un netto finale inferiore del 15-25%.

Plusvalenza: quando scatta e quando no

La vendita di un immobile a Dubai con un margine positivo genera una plusvalenza che, per le persone fisiche residenti in Italia, è tassata come reddito diverso se la cessione avviene entro cinque anni dall’acquisto. L’imposta sostitutiva è del 26%. Oltre i cinque anni, la plusvalenza è esente.

Per le società italiane che detengono immobili a Dubai, la plusvalenza è sempre tassata (IRES al 24% più IRAP), senza il beneficio dell’esenzione quinquennale. A Dubai, per le società (Free Zone e Mainland), si aggiunge la corporate tax del 9% sugli utili sopra 375.000 AED.

La convenzione Italia-EAU

La convenzione bilaterale tra Italia ed Emirati Arabi Uniti per evitare la doppia imposizione stabilisce le regole di ripartizione del diritto di tassazione. Per i redditi immobiliari (affitti e plusvalenze), il diritto primario spetta al Paese in cui si trova l’immobile. Poiché gli EAU non esercitano questo diritto sulle persone fisiche, la tassazione ricade esclusivamente sull’Italia, ma senza duplicazioni.

Gli errori più comuni nella dichiarazione

L’esperienza dei professionisti del settore evidenzia tre errori ricorrenti tra gli investitori italiani che acquistano a Dubai. Il primo è l’omissione del quadro RW: molti non sanno che il semplice possesso di un immobile all’estero va dichiarato, anche se non genera reddito. Le sanzioni per omessa compilazione vanno dal 3% al 15% del valore non dichiarato.

Il secondo errore è la confusione tra valore di acquisto e valore di mercato ai fini IVIE: si utilizza il prezzo di acquisto risultante dal SPA, non una stima di mercato aggiornata. Il terzo è la mancata conversione al cambio corretto: l’Agenzia delle Entrate indica il cambio medio annuo AED-EUR da utilizzare, e l’uso di un cambio diverso può generare incongruenze in sede di controllo.

Un investimento che va pianificato con il commercialista

La conclusione è chiara: un investimento immobiliare a Dubai non è fiscalmente neutro per un residente italiano. Ma il carico complessivo (IVIE più imposta su affitti o plusvalenza) è nella maggior parte dei casi inferiore a quello di un investimento immobiliare equivalente in Italia, grazie all’assenza di imposte locali e alla struttura della convenzione bilaterale.

Il passaggio fondamentale è la consulenza preventiva: un commercialista con esperienza in fiscalità internazionale può ottimizzare la struttura dell’investimento, scegliere il veicolo giuridico più adatto, e garantire la piena conformità dichiarativa. Investire a Dubai conviene, ma solo se si conoscono le regole di entrambi i sistemi.