L’immobiliare italiano corre più della media europea. Secondo l’European Outlook 2027 di Scenari Immobiliari, presentato al 34° Forum di Rapallo, il mercato nazionale — valutato 162,7 miliardi di euro nel 2025 — è atteso in crescita dell’8,7% nel 2026 e di un ulteriore 9,8% nel 2027, quando il fatturato salirebbe a 194,1 miliardi di euro. Un ritmo che colloca l’Italia al secondo posto in Europa per velocità di crescita, alle spalle della sola Spagna, in un contesto in cui il mercato continentale punta a superare 1.360 miliardi di euro entro il 2027.
A trainare l’accelerazione italiana è soprattutto l’Europa mediterranea, che secondo lo studio guida la ripresa del settore a livello continentale. Nel secondo trimestre del 2026 il valore preliminare delle transazioni europee ha raggiunto 53 miliardi di euro, il 6% in più rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, mentre nel complesso del primo semestre i volumi hanno superato i 100 miliardi, con una crescita annua del 3%. Se Spagna e Italia corrono più veloci, Germania e Francia restano centrali per dimensioni e solidità ma con tassi di sviluppo più contenuti, in un quadro che gli analisti descrivono come una ripresa non uniforme: a crescere di più saranno gli asset di qualità, efficienti, ben localizzati e capaci di rispondere alle trasformazioni demografiche, logistiche, digitali e climatiche in corso.
A confermare la solidità del trend italiano è anche il fronte degli investimenti: nel primo semestre 2026 i volumi hanno superato i 7 miliardi di euro, con un incremento tendenziale oltre il 30%, mantenendo il Paese tra le prime dieci destinazioni mondiali dei capitali internazionali. Il dato si inserisce in un contesto più ampio in cui la crescita coinvolge trasversalmente i diversi comparti: dal residenziale, atteso verso le 840mila compravendite nel 2027, alla logistica, che tocca il nuovo massimo di 5,3 miliardi di euro di fatturato, fino a living e data center, indicati tra i segmenti con le prospettive più interessanti per gli investitori dei prossimi anni.
Per capire cosa significano questi numeri per chi lavora ogni giorno sul territorio, al di là delle proiezioni macroeconomiche, abbiamo raccolto il punto di vista di Domenico Amicuzi, responsabile espansione immobiliare e asset manager, nonché Presidente del Lions Club Caserta Terra di Lavoro Reloaded, che da anni segue da vicino le dinamiche di crescita e riposizionamento del mercato immobiliare italiano.
Amicuzi, l’Italia cresce più dei grandi mercati europei consolidati. Cosa significa in concreto per chi si occupa di espansione immobiliare?
Significa che il lavoro di chi fa espansione sta tornando centrale nelle strategie delle aziende. Quando un mercato accelera, aumenta anche la competizione per le location migliori, e questo richiede un ruolo sempre più tecnico e proattivo: non basta più individuare uno spazio libero, bisogna anticipare le dinamiche del territorio prima che lo facciano i competitor. Il responsabile espansione immobiliare oggi deve saper leggere i dati macroeconomici, ma anche tradurli in scelte concrete su singole location, con tempistiche spesso molto strette rispetto al passato.
Il rapporto sottolinea che la ripresa sarà “selettiva”, premiando solo gli asset di qualità. Come si traduce questo nel suo lavoro quotidiano di responsabile espansione immobiliare?
È esattamente la logica con cui lavoriamo. Oggi la selettività guida ogni scelta: si valutano bacini d’utenza, accessibilità, qualità dell’asset e capacità dell’immobile di adattarsi nel tempo. Chi fa espansione senza questo approccio rischia di aprire location che tra pochi anni risulteranno superate, con costi di riconversione molto elevati. Per questo il lavoro preliminare di analisi del territorio è diventato tanto importante quanto la trattativa vera e propria: un errore in fase di selezione si paga per anni.
Il Sud Italia viene citato come area con “spazi ancora ampi” di sviluppo, soprattutto per la logistica. Vale lo stesso discorso anche per l’espansione retail e commerciale?
Sì, e lo vediamo con chiarezza. Il Mezzogiorno ha ancora margini di crescita significativi, sia per densità di offerta che per potenziale di domanda inespressa. Chi opera nell’espansione immobiliare con una visione di medio periodo sta già guardando a queste aree con grande attenzione, prima che la concorrenza si faccia più serrata. Non parlo solo dei grandi capoluoghi, ma anche di città di medie dimensioni dove la qualità dell’offerta commerciale è ancora sottodimensionata rispetto al potere d’acquisto locale, e dove un posizionamento tempestivo può fare la differenza competitiva per anni.
Accanto alla logistica, il rapporto indica living e data center come i segmenti più interessanti per i prossimi anni. Come si inseriscono questi trend nel lavoro di espansione territoriale?
Sono segnali che chi fa espansione non può ignorare, anche quando non opera direttamente in quei comparti. La crescita del living, per esempio, cambia la composizione demografica e i flussi di persone in molte aree urbane, e questo si riflette inevitabilmente sulla domanda commerciale nelle vicinanze. Un buon responsabile espansione immobiliare oggi deve guardare al territorio in modo integrato, tenendo conto di come tutte le asset class si influenzano a vicenda, non solo del proprio settore di competenza.
Guardando al 2027, quali competenze diventeranno indispensabili per chi lavora nell’espansione e nell’asset management immobiliare?
Servirà sempre più una lettura integrata: capacità finanziaria, conoscenza del territorio e sensibilità verso i temi di sostenibilità ed efficienza energetica, che ormai influenzano direttamente il valore degli asset. Il responsabile espansione immobiliare del futuro sarà una figura ibrida, capace di dialogare con la proprietà, il mercato dei capitali e le trasformazioni urbane in corso. Aggiungerei anche una componente relazionale sempre più importante: la capacità di costruire fiducia con proprietari, enti locali e partner finanziari, perché le operazioni migliori nascono spesso da rapporti costruiti nel tempo, non da singole trattative isolate.
Un quadro, quello tracciato da Scenari Immobiliari e confermato dalla lettura sul campo di Amicuzi, che conferma come il mercato immobiliare italiano stia vivendo una fase di trasformazione strutturale, non solo di crescita quantitativa. Per chi opera nell’espansione e nell’asset management, i prossimi anni si preannunciano come un banco di prova importante, in cui la capacità di leggere per tempo i segnali del territorio farà la differenza tra chi coglierà davvero le opportunità di questo nuovo ciclo e chi resterà indietro.
